Airbnb και αγορά ακινήτων
Το επιχείρημα ότι το Airbnb διαλύει την αγορά ακινήτων ακούγεται συχνά, κυρίως επειδή θεωρείται πως τα σπίτια που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση στερούνται από τη μακροχρόνια αγορά, αυξάνοντας τις τιμές των ενοικίων λόγω περιορισμένης προσφοράς και αυξημένης ζήτησης. Όμως, είναι τα πράγματα τόσο απλά;
Η πραγματικότητα με τα Airbnbs στην Ελλάδα
Τα δεδομένα δείχνουν μια πιο σύνθετη εικόνα. Το 2011, στην απογραφή αναφέρθηκε πως υπήρχαν 132.000 κλειστά διαμερίσματα στην Αθήνα. Πολλά από αυτά τα ακίνητα ήταν εγκαταλελειμμένα ή ανεκμετάλλευτα και μόνο με την άνθηση του Airbnb έγιναν κατοικήσιμα, καθώς οι ιδιοκτήτες τα ανακαίνισαν και τα εκμεταλλεύτηκαν. Σήμερα, η αγορά περιλαμβάνει περίπου 193.000 ακίνητα που λειτουργούν ως Airbnb, από 117.000 το 2019. Αυτό έχει αναμφίβολα οδηγήσει σε σημαντική αύξηση της τουριστικής ζήτησης και των εισοδημάτων των μικροϊδιοκτητών.
Οι επιπτώσεις στην αγορά ενοικίων
Η άνοδος των ενοικίων αποδίδεται στην έλλειψη προσφοράς κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση. Στην Αθήνα, για παράδειγμα, δεν έχουμε σαφή εικόνα για το πόσα διαμερίσματα έχουν αφαιρεθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση λόγω Airbnb. Όμως, τα στοιχεία δείχνουν ότι η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είναι η κύρια αιτία της αύξησης των ενοικίων. Μια πρόσφατη ακαδημαϊκή μελέτη στο Harvard Business Review αναφέρει ότι στην πόλη της Νέας Υόρκης, μόνο το 1% της αύξησης των ενοικίων οφείλεται στο Airbnb. Η βασική αιτία της αύξησης είναι η περιορισμένη κατασκευαστική δραστηριότητα και η αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες σε μεγάλες πόλεις, φαινόμενο που παρατηρείται και στην Αθήνα.
Περιορισμοί Airbnb και τοπικές ρυθμίσεις
Στην Ελλάδα, τα νέα μέτρα που ανακοινώθηκαν το 2024, περιλαμβάνουν την απαγόρευση νέων Airbnb σε τρία κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας από το 2025, καθώς και την αύξηση των τελών για την κλιματική κρίση. Ωστόσο, η ιστορία μας δείχνει ότι τέτοιου είδους περιορισμοί δεν έχουν πάντα τα επιθυμητά αποτελέσματα. Σε πόλεις όπως το Άμστερνταμ και η Βαρκελώνη, η σχεδόν καθολική απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης απλώς μείωσε την προσφορά καταλυμάτων και αύξησε τα κόστη διαμονής στα ξενοδοχεία.
Η κατάσταση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα
Στην Ελλάδα, η αγορά ακινήτων έχει βιώσει ραγδαία άνοδο. Η βραχυχρόνια μίσθωση έχει φέρει σημαντική αύξηση στον τουρισμό, με το Airbnb να συμβάλλει στο 21,5% των διανυκτερεύσεων και να δημιουργεί 54.000 θέσεις εργασίας. Παράλληλα, οι επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν για την ανακαίνιση αυτών των ακινήτων υπολογίζεται ότι έδωσαν ώθηση στην οικονομία με πάνω από 3,4 δις ευρώ άμεσης επίδρασης και 7+ δις ευρώ έμμεσης επίδρασης.
Λύση ή Ευχή;
Μπορούν τα μέτρα περιορισμού να μειώσουν πραγματικά τα ενοίκια; Ο αποκλεισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα, αυξάνοντας τις τιμές των ξενοδοχείων και διατηρώντας τα ενοίκια σε υψηλά επίπεδα, καθώς η προσφορά κατοικιών παραμένει χαμηλή. Πολλοί αναλυτές υποστηρίζουν ότι η εξίσωση των Airbnb με τα υπόλοιπα τουριστικά καταλύματα, όπως έγινε με τη φορολογία, είναι η πιο αποτελεσματική λύση.
Μύθοι και Πραγματικότητα
Αν και η συζήτηση γύρω από τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι γεμάτη αντιπαραθέσεις, τα δεδομένα δείχνουν ότι το Airbnb από μόνο του δεν είναι υπεύθυνο για την εκτόξευση των ενοικίων. Η έλλειψη προσφοράς, οι χαμηλές αποδόσεις από μακροχρόνια ενοικίαση και η ανασφάλεια των ιδιοκτητών είναι σημαντικοί παράγοντες που οδηγούν πολλούς προς το Airbnb.
Συμπέρασμα: Αν θέλουμε να μειώσουμε τα ενοίκια, πρέπει να εστιάσουμε στις ρίζες του προβλήματος. Αυτές περιλαμβάνουν τη δημιουργία νέων κατοικιών, την προστασία των ιδιοκτητών από κακοπροαίρετους ενοικιαστές και την ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Περιορίζοντας απλώς τα Airbnb, απλώς κάνουμε μια ευχή που πιθανόν δεν θα πραγματοποιηθεί.